在经济低迷和新增供应涌入的背景下，曼谷的办公楼市场正面临来自各方面的压力。这包括租户预期的提高以及“新”旧办公楼之间竞争的加剧，而市场关注的焦点已从单纯的“租金”转向“业主的效率”。

2025年第一季度，曼谷办公楼供应量激增52.4万平方米，推动市场办公楼总面积达到631.4万平方米，进入“需求落后于供应”的阶段。

莱坊（泰国）有限公司办公楼部门合伙人兼董事总经理Panya Jenkitvathanalert表示，2025年第一季度曼谷办公楼市场正出现关键转折点的迹象。最新报告的分析表明，尽管市场在某些方面仍在增长，例如租赁率略有上升，获得绿色建筑标准认证的建筑越来越受欢迎，但今年全年涌入市场的新增供应带来的压力将显著改变竞争格局。

“我们看到了明显的变化。在这个竞争激烈的市场中，那些管理有效的业主正在发挥重要作用。”Panya指出。

影响2025年泰国经济的一个重要因素是其预计的多年来最低增长率，预计仅增长2%。这一增长预测假设国际贸易税问题仍可控。然而，如果美国增税，增长率可能降至仅1.3%。在这种环境下，许多企业和办公楼租户正在放缓扩张计划，并寻求超越价格的“价值”办公楼。

第一季度商业景气指数（BSI）反映了这种波动。尽管在潜在加税之前，制造业的信心因出口增长而有所提升，但服务业和旅游业依然脆弱。

供应激增：市场的新挑战

由于经济持续低迷，2025年曼谷办公楼市场将迎来一波大批新增供应，预计新增办公楼面积将达52.4万平方米，为历年最高！

仅第一季度，办公楼总面积就增至631.4万平方米，拉玛四路的WorkLab等新楼盘纷纷入市。此外，目前在建面积达110万平方米，包括GR9和The Central等项目。这表明，中长期来看，市场将继续面临新增供应涌入的压力。

租客更加挑剔：租金不再是唯一因素

尽管整体市场看似稳定，净吸纳量为3.1万平方米，平均入住率为77.5%，但租户行为却发生了显著变化。绿色认证建筑的净吸纳量增加了5.1万平方米，而传统建筑的净吸纳量则减少了1.7万平方米。这反映出在当今市场，“可持续性”对租户的重要性日益提升。

特色鲜明的甲级写字楼呈现强劲复苏势头，入住率环比上涨2.1个百分点，达到78%。然而，乙级写字楼依然面临挑战，入住率稳定在76%，这表明中端写字楼面临着来自两方面的压力。

新风险：租户担心“安全”

3月28日缅甸发生大地震后，租户对“建筑安全”的担忧加剧，尤其是那些拥有业务连续性计划（BCP）的大公司。

虽然新建筑的租赁成本可能更高，但它们在结构完整性、通信系统和应急管理能力方面提供了更大的保障。相比之下，许多老旧建筑仍然存在电梯故障、问题响应缓慢等问题，这些问题已成为租赁决策中的负面因素。

“如果能保证业务连续性，租金可以上涨。现在很多租户考虑的不仅仅是租金价格，还有楼宇管理的措施。”

A级占主导地位 – C级保持稳定 – B级走弱

基于位置的分析显示，Silom-Sathorn-Rama 4 区域是曼谷中央商务区内增长最为显著的区域，租金和入住率均达到历史最高水平。相比之下，“Ploenchit-Chidlom”和“Asoke-Nana”等区域的入住率略有下降，表明市场竞争中“赢家”和“需要适应”的房企之间存在分化。

在中央商务区之外，“Bangna-Srinakarin”等地区的入住率增长最为显著（+1.4%），反映出在租金成本较低、公共交通更便利的地区存在新的发展机遇。

2025年下半年：建筑业主的考验

虽然第一季度的数据并未预示着“危机”即将来临，但办公楼市场的未来之路却充满着多重挑战。今年剩余时间新增供应的涌入将考验“老”楼宇和现有运营商的适应能力。尤其是在租户变得更加挑剔、更加重视“用户体验”和应急准备而非仅仅考虑租金的情况下，这一点尤为重要。

此外，由于国际贸易政策的不确定性，如果特朗普政府重新引入长期税，跨国公司可能会选择“推迟租赁”或寻求更灵活、更具成本效益的空间。

因此，2025年不仅是新冠疫情后的复苏之年，更是办公楼业主的“证明之年”。它将揭示谁才能真正满足现代租户在功能性、可持续性、安全性和服务就绪性方面的需求。在如今竞争重心不再仅仅在地理位置或价格上，而是在深厚实力上竞争的市场中，那些固守过时模式、未能调整战略的运营商可能会陷入劣势。

如今的办公楼市场不再是争夺最大的参与者，而是争夺最快、最能满足租户需求的参与者。